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文/羊城晚报全媒体记者 赵燕华10月28日下午，广州市第十五届人大常委会第四十二次集会表决通过了《广州市物业治理条例》（以下简称《条例》）。《条例》共八章110条，预计于今年年底颁布。据悉，《条例》进一步强化了下层行政羁系职能，完善了业主委员会建立、运作规则，规范了物业服务企业行为，在建设物业治理委员会、业主共有资金治理、共有物权挂号和信息公然等方面都有制度创新。随着《条例》的出台，可望破解业主委员会“建立难、决议难、换届难”，物业服务企业“羁系难”等物业治理深条理问题，切实为市民营造共建共治共享的和谐居住生活情况。
作为《条例》的起草单元，广州市住建局相关卖力人对《条例》举行相识读。◆看点一创设业委会“孵化器”——物业治理委员会制度广州市于1998年开始泛起业主大会和业主委员会。现在，全市已建立业主组织976个，占比约三成。
针对业主委员会建立难的问题，《条例》创设物业治理委员会制度，由物业治理委员会组织推动建立业主委员会的事情。同时，在业主委员会缺位时，由物业治理委员会组织业主配合决议小区公共事务，解决因业主自治治理能力不足造成业主所有权行使不充实的问题。
市住建局物业到处长张涛用“业委会‘孵化器’”来形容物业治理委员会。他先容，《条例》明确物业治理委员会的建立息争散条件。同时明确物业治理委员会的职责，即：物业治理委员会卖力组织选举业主委员会，执行业主大会的决议。在业主委员会发生后物业治理委员会遣散。
《条例》明确物业治理委员会的成员组成、发生方式、议事制度等。物业治理委员会由街道服务处、镇人民政府住民委员会、衡宇行政主管部门、物业服务人、业主代表配合组成，业主代表人数应当凌驾半数。物业治理委员会主任由街道服务处或者镇人民政府代表担任，副主任由住民委员会代表和业主代表配合担任。《条例》还明确了物业治理委员会违规行为的处置惩罚措施。
对物业治理委员会作出的决议违反执法、法例划定的，由区衡宇行政主管部门责令限期纠正或者打消其决议，并通告全体业主。◆看点二无论“包干制”还是“酬金制”物业每季度均要宣布收支《条例》强化了物业服务行为羁系，并明确物业服务费调整法式：因物价变更、职工最低人为尺度调整等原因，需要调整物业服务费尺度的，要求物业服务人应当委托会计师事务所举行审计，并制定调整收费尺度的方案。审计陈诉和调整方案向业主公示，调整方案需经法定比例的业主同意。
值得一提的是，颇具争议的“物业企业到底需不需要向业主公然收支情况”的问题，在《条例》中一锤定音：凭据《条例》，要建设物业服务费信息公然制度。要求物业服务人每年向全体业主宣布物业服务费资金年度预决算，每季度宣布物业服务费资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对宣布的物业服务费的资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面回复。业主委员会可以聘请专业机构对接纳酬金制的物业服务费资金的收支情况举行审计。
换言之，广州市首次正式明确，无论物业服务企业接纳酬金制还是包干制，都需要向业主公然收支情况。据透露，现在实行“酬金制”的物业服务企业并不多，主要以几家港资企业为主。◆看点三建与管：明确双方承接检验制度新与旧：规范物管交接退出制度 近年，围绕新、旧物管开撕的事件时有所闻，如何规范新旧物业服务人交接、退出？《条例》明确，前期物业服务条约或者物业服务条约终止的，物业服务人应当在限期内退出物业服务区域，同时向业主委员会、决议自行治理的业主或者其指定的人移交物业治理区域相关资料财物。
原物业服务人拒不移交资料财物或拒不退出的，业主可以不支付条约终止后的物业服务费。业主委员会、物业治理委员会或者住民委员会可以向镇人民政府、街道服务处、区衡宇行政主管部门陈诉，并向辖区内公安机关请求协助。
拒不退出或者拒不移交财物资料的物业服务人应负担相应执法责任。同时，《条例》还明确物业服务人信用治理制度。增强对物业服务人的羁系要求市衡宇行政主管部门建设行业信用档案，对物业服务人实行守信团结激励和失信团结惩戒措施，并制定物业服务人的信用治理措施。
值得关注的是，《条例》对前期物业治理做了规范，明确建设单元和物业服务企业的承接检验责任。要求双方签订承接检验协议，保证物业切合使用条件，这样将有利于后续物业治理运动。◆看点四“业主共有资金”取代“小区公共收益”针对当前业主共有资金治理不够透明，部门业主委员会或者物业服务公司侵占业主共有资金等突出问题，《条例》建设了业主共有资金治理制度，划定了业主共有资金的泉源、治理单元、使用规模、信息公然和财政治理制度。一是明确共有资金的泉源。
包罗使用共用部位、共用设施设备谋划发生的收入，治理规约、业主大集会事规则约定或业主大会决议由全体业主配合分摊缴交的用度，共用部位被依法征收的赔偿费，共有资金发生的孳息及其他正当收入。二是规范业主共有资金的治理。共有资金的治理单元和财政治理制度应当由业主配合决议。一个物业服务区域开立一个共有资金账户，账户开户单元是共有资金治理单元。
治理单元应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。三是明确共有资金使用规模。共有资金可以用于增补维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护用度和专项产业保险；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补助，业主委员会专职事情人员的薪酬，召开业主大会集会所需用度；对共有资金的审计用度；以及业主配合决议用于物业治理的其他用度。未经业主配合决议，不得使用共有资金。
四是建设共有资金信息公然制度。治理单元应当向业主每季度公然业主共有资金的收支情况。业主、业主委员会、物业治理委员会或者住民委员会对共有资金收支情况提出异议的，治理单元应当自收到异议之日起七日内书面回复。
据相识，此次立法是广州首次提出业主共有资金的观点，取代了此前小区公共收益的观点。◆看点五明确业主是衡宇外立面的宁静责任人近年来，物业小区“高空抛物”“高空坠物”事件时有发生，如何从立法层面界定事件责任人？凭据《条例》中的“外立面宁静治理”，明确业主是衡宇外立面的宁静责任人。同时划定，业主委托物业服务企业卖力衡宇外立面的维修、养护和治理的，物业服务企业应当增强对衡宇外立面的维修、养护和治理，防止外立面发生爆裂、脱落等危及宁静的情况。
外立面有可能发生爆裂、脱落等宁静隐患或者发生爆裂、脱落等危及宁静情况的，物业服务企业应当实时接纳警示、围蔽等宁静防护措施，并实时组织对外立面举行维修、更新、革新。对于衡宇渗水纠纷处置惩罚原则，《条例》明确，因衡宇建设质量问题泛起渗水，衡宇保修期限未届满的，建设单元应当实时维修。衡宇保修期限届满的，责任人应当实时维修，依法负担赔偿责任。责任人不推行维修义务的，治理规约或物业服务条约可以约定由物业服务人维修，所需用度由责任人负担。
物业服务人、业主委员会、物业治理委员会和住民委员会应当为业主处置惩罚渗水纠纷提供协助。现场——专家：广州有史以来难度最大、历时最长、立法成本投入最高的一部法例28日下午，在市人大常委会表决现场，记者采访了广州市人大法制委员会主任委员邓成明。他先容，《广州市物业治理条例》是广州有史以来难度最大、历时时间最长，也是立法成本投入最高的一部法例。它与每一个市民密切相关，充实体现了广州的特色、亮点。
《条例》针对物管问题，设置制度，接纳相应措施，想通过立法例范物业治理和服务行为，缓解、化解、预防物业治理历程中的社会矛盾。（张璐瑶）泉源 | 羊城晚报·羊城派图片 | 羊城晚报资料图责编 | 魏礼园审签 | 魏礼园实习生 | 关子琳。
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